'Divnih 15 mjeseci': Pandemija potiče pretvaranje ureda u laboratorije

Kolateralna šteta ove revolucije rada na daljinu bili su milijuni četvornih metara slobodnog poslovnog prostora.

Laboratorijski prostor koji je Affinia Therapeutics nedavno preuredila iz poslovne zgrade u Walthamu, Massachusetts, 23. srpnja 2021. (David Degner/The New York Times)

Napisala Debra Kamin

Pandemija je zadala snažan udarac stanodavcima poslovnih zgrada. Svjesni da se posao može nastaviti s zaposlenicima koji se prijavljuju od kuće, tvrtke diljem zemlje smanjile su im prostor ili ga u potpunosti eliminirale, stvarajući kaskadu smanjene gradnje i padajući najam ureda.

Kolateralna šteta ove revolucije rada na daljinu bili su milijuni četvornih metara slobodnog poslovnog prostora. Prema podacima Cushman & Wakefield, stopa upražnjenih poslovnih zgrada u središtu zemlje porasla je na 16,4% u posljednjih godinu dana.



No, postoji nada za zabrinute stanodavce: Industrija znanosti o životu, ispunjena gotovinom od rekordnih 70 milijardi dolara privatnih i javnih kapitalnih ulaganja u Sjevernoj Americi prošle godine, uleće u potragu za tim praznim prostorom.

Na šest najvećih američkih tržišta znanosti o životu više od 20% izgrađenih laboratorijskih prostora pretvaraju se iz ureda. U San Franciscu, Chicagu, Bostonu i Raleighu u Sjevernoj Karolini, tražnje za najam laboratorijskog prostora porasle su za više od 60% od početka 2016., dok su zakupnine ureda porasle za samo 15 do 30%.

Jedan od laboratorija koje je Affinia Therapeutics nedavno preuredila iz poslovne zgrade u Walthamu, Massachusetts, 23. srpnja 2021. (David Degner/The New York Times)

Kao i u brojnim industrijama, pandemija je ubrzala trend koji je već bio u pokretu.

Prošlo je divljih 15 mjeseci, rekao je Austin Barrett, voditelj odjela za znanosti o životu savjetodavne tvrtke Savills. Tržište ureda i tržište laboratorija sada su priča o dva grada.

Brojke odražavaju klasičan slučaj ponude i potražnje: Potaknute rekordnim financiranjem i pandemijom usredotočenom na biotehnologiju, znanosti o životu dosegle su u travnju rekordnu vrijednost od više od 1,9 milijuna radnika, prema CBRE-u, komercijalnoj službi za nekretnine firma. I za razliku od većine uredskih radnika, laboratorijski znanstvenici ne mogu dovršiti svoje zadatke putem Zooma.

Na svim glavnim tržištima, vratolomni rast industrije stvara potrebu za 34% više laboratorijskog prostora nego prije godinu dana, prema izvješću Newmarka, tvrtke za savjetovanje o komercijalnim nekretninama.

Pandemija je bacila svjetlije svjetlo na industriju, a globalna zajednica sada gleda na znanosti o životu i zdravstvenu zaštitu na drugačiji način, rekla je Liz Berthelette, direktorica istraživanja Newmarka i koautorica izvješća.

No, pretvaranje poslovne zgrade nije nužno isplativije od izgradnje laboratorijskog prostora od temelja. Stanari znanosti o životu često zahtijevaju više struje i vode, veći vez od poda do poda, posebne zone otpreme i utovara, pa čak i povećane strukturne kapacitete za opterećenje opreme.

Programeri moraju uzeti u obzir brojne potencijalne glavobolje, uključujući promjenu ili nadogradnju građevinskih pravila; ugradnja namjenskih servisnih dizala; nadogradnja sustava za zaštitu od napajanja, ispušnih plinova i požara; i remont električnih sustava - što može zahtijevati suradnju lokalnih električnih mreža i komunalnih službi. Također moraju razmotriti ugradnju specijalizirane ventilacije, posebice u laboratorijama za biologiju i kemiju koje zahtijevaju ispuštanje cijelog zraka, a ne recirkulaciju.

Ipak, pri izračunu troškova izgradnje, programeri moraju uzeti u obzir druge čimbenike, rekla je Berthelette. I vrijeme je novac.

Temeljni razvoj, osobito na tržištima poput Bostona i zaljevskog područja, može potrajati mnogo dulje, rekla je. Možda će potrajati nekoliko godina, dok projekt pretvorbe može potrajati samo 18 mjeseci.

Mnoge se znanosti o životu obraćaju savjetnicima za komercijalne nekretnine kako bi im pomogle u kretanju kroz scrum.

Barrett je surađivao s tvrtkama uključujući Outset Medical, Senti Bio i Affinia Therapeutics. U žurbi da iskoriste napuhane najamnine za znanosti o životu, rekao je, mnogi iznajmljivači kupuju poslovne zgrade radi prenamjene, ne uzimajući u obzir visokospecijalizirane potrebe svojih potencijalnih stanara.

Affinia, koja je u svibnju zatvorila krug financiranja Serije B u iznosu od 110 milijuna dolara, nedavno je preuredila zgradu u Walthamu, Massachusetts, koja je nekada pripadala obrambenom izvođaču Raytheonu. Barrett je pomogao vlasnicima u dešifriranju građevinskih mrvica, poput Affiniovih zahtjeva za grijanjem, ventilacijom i klimatizacijom.

Postoji bitka za svemir, a stanodavci to iskorištavaju, rekao je Barrett. Nijedna od ovih zgrada nije stvorena jednaka. Imate puno posrednika koji stvaraju uzbunu, ali poslovna zgrada možda nije prikladna za gensku terapiju ili tvrtku za staničnu terapiju.

Specijalizirane potrebe prisilile su 10x Genomics, biotehnološku tvrtku u Pleasantonu u Kaliforniji, s 1.000 zaposlenika - od kojih je 45% bilo zaposleno tijekom pandemije - da obnove jednu poslovnu zgradu, dok su iznova izgradili drugi kampus.

Tvrtka je u ožujku najavila proširenje na dvije nove nekretnine. Poslovna zgrada nalazi se u istom kompleksu sa sjedištem. Ranije ga je koristila tvrtka Workday, tvrtka za softver u oblaku, a sada će to biti mjesto za istraživačko -razvojni tim 10x Genomics -a. U isto vrijeme, tvrtka gradi prilagođeno mjesto za svoj proizvodni tim na mjestu bivšeg trgovačkog kompleksa.

Kako tvrtka poput 10x raste, vrlo brzo, a složenost njihovih laboratorija mijenja se, počinje vam trebati još nešto, rekla je Michele Hodge, viša direktorica nekretnina i objekata tvrtke 10x Genomics. I ne može svaka zgrada raditi.

Za web mjesto za istraživanje i razvoj pretvorba je imala financijski smisao. No, za proizvodnju, rukovoditelji nisu mogli pronaći nekretnine s odgovarajućim parametrima, uključujući dovoljno prostora na krovu za električnu opremu, dovoljno visoke stropove i cjevovode koji mogu obraditi prerađene plinove.

Hodge je rekao da se u to mora uložiti mnogo analiza i mnogo pažnje, jer postoje neke stvari koje su vam potrebne kada radite u laboratorijima, a koje poslovne zgrade ne pružaju uvijek.
Najpopularnije vijesti upravo sada

Kliknite ovdje za više informacija

Boston, San Francisco i San Diego, tri biotehnološka središta već nekoliko godina, vodeći su u pretvorbi ureda u laboratorij, ali u Seattleu, Philadelphiji, New Yorku i Chicagu očekuje se i niz projekata. Trideset posto laboratorijskog inventara u Bostonu - ekvivalentno 7,8 milijuna četvornih metara - trenutačne su ili planirane prenamjene ureda, dok New York, koji je od pandemije zabilježio značajan skok u nekretninama o znanosti o životu, ima oko 2 milijuna četvornih metara pretvorbe projekata, prema Newmarku.

A u San Diegu, gdje živi oko 16% kalifornijskih biotehnoloških tvrtki, laboratorijski prostor sada ima prosječnu cijenu od 44 do 58 dolara po četvornom metru. Uredski prostor, s druge strane, koštat će u prosjeku 36,36 USD po četvornom metru.

Jedan od ključnih čimbenika koji povećavaju te troškove je najstarija poslovica o nekretninama u knjizi: Lokacija, lokacija, lokacija.

Ovo je jedno područje koje doista raste u klasterima, ne samo u određenim gradovima, već i na određenim lokacijama unutar gradova, rekla je Tara Mulrooney, partnerica u odvjetničkom uredu Zetlin & De Chiara, koje se fokusira na građevinsko pravo. Blizina talenta je od vitalnog značaja.